نصيحة أكبر مستثمر عقاري بريطاني: عليكم بالأسواق الناشئة.. بداية من بيروت
[align=center]نصيحة أكبر مستثمر عقاري بريطاني: عليكم بالأسواق الناشئة.. بداية من بيروت
لندن ـ «الشرق الأوسط»:
الاسواق الناشئة في قطاع العقار الدولي هى مصدر الارباح الرئيسي في المستقبل، وفقا لرأي اكبر مستثمر عقاري بريطاني هو «دوق وستمنستر». ويمتلك الدوق شركة عقار هائلة الحجم اسمها «غروفنر» حقق بها هذا العام هوامش ارباح صافية بلغت نسبتها 8 %. ويعتبر الدوق ثالث اكبر ثري في بريطانيا في اخر تقدير اعلامي، بثروة لا تقل عن 5.6 مليار استرليني.
وشملت تقديرات شركة «غروفنر» عددا من الاسواق الناشئة المربحة في العديد من المناطق الساخنة او ما يطلق عليها لفظ «هوت سبوتس». وكانت بيروت على رأس هذه المناطق، وتأتي بعدها مدينة ساو باولو البرازيلية ومدينة شنغهاي الصينية والمنطقة الواقعة بين لوس انجليس وسان دييغو. كما ضمت لائحة المناطق الواعدة مدينة تيجوانا المكسيكية.
وتشترك كل هذه المناطق في صفة واحدة غالبة هي فرص النمو الاقتصادي ورغبة حكوماتها في التطوير العقاري على نطاق واسع. وهي تعتبر ملجأ أمنا نسبيا من مخاطر الاسواق الدولية التي يعتقد الدوق انها تتجه نحو فترة تصحيح عاجلا او آجلا. ولكنه على الاقل نفى، لدى عرضه نتائج شركة «غروفنر» في لندن هذا الاسبوع، ان يحدث هذا التصحيح خلال عام 2006.
واشار الى عدة عوامل فاعلة في السوق حاليا ادت الى انفجار الطلب العقاري وارتفاع الاسعار، منها انخفاض اسعار الفائدة وتوجه الشركات وصناديق العقار نحو الاستثمار العقاري كبديل لاسواق الاسهم، ولجوء شركات وحكومات الى بيع اصولها العقارية واعادة استئجارها. ويعتبر الدوق ان دورة الاستثمار العقاري الحالية اكثر تعقيدا من الدورات السابقة وان هذا سوف يساعد كثيرا عندما تصل مرحلة التصحيح الحتمية.
ويضع دوق وستمنستر معظم اصوله في العقار البريطاني، خصوصا في مناطق الحي الغربي في لندن. وكانت شركة «غروفنر» قد اعلنت ارباحا حجمها 368 مليون استرليني مقابل 342 مليونا في العام الماضي، بزيادة نحو 15 %. ويبلغ حجم الاصول العقارية التي تملكها الشركة حوالي 10 مليارات استرليني، بعد شراء شركة استثمار عقاري اميركية في العام الماضي حجم اصولها 1.7 مليار دولار. ويتملك الدوق نصف اصول الشركة.
واشار تقرير شركة «غروفنر» ضمنا الى مبادرات قامت بها الحكومة اللبنانية لتبسيط اجراءات الاستثمار في لبنان، من شأنها ان تنعكس ايجابيا على القطاع العقاري. ويذكر ان مبادرة في هذا الشأن قامت بها وزارة الاقتصاد اللبنانية في بداية العام الجاري بالتعاون مع مؤسسة أي إف سي IFC الدولية للتمويل. وكان وزير الاقتصاد اللبناني سامي حداد قد اعلن مبادرة تبسيط الاجراءات ضمن عدة قرارات اخرى لتسهيل خطوات الاستثمار في لبنان.
وكان تقرير مناخ الاستثمار الدولي لعام 2006 قد ذكر ان لبنان يحتل المرتبة رقم 95 عالميا بين 155 دولة فيما يتعلق بتسهيل اجراءات الاستثمار، وهي مرتبة متدنية نسبيا بسبب الظروف الاقليمية من ناحية وبسبب صعوبة وكلفة الاجراءات القانونية والادارية في انشاء المشاريع الاستثمارية. ولاحظ التقرير الدولي ايضا ان هناك تعقيدات وتكاليف اخرى في لبنان خاصة بالحصول على التراخيص واجراءات التوظيف والتسجيل في السجل العقاري والحصول على القروض والتسهيلات المصرفية، وتنفيذ العقود والضرائب وحتى اجراءات الافلاس.
ويلاحظ من التقرير الدولي ايضا ان هناك بعض الدول العربية التي تتقدم على لبنان في تسهيل اجراءات الاستثمار، منها المغرب وتونس وعمان ومصر والكويت والاردن والامارات.
وتعترف وزارة الاقتصاد اللبنانية ايضا بعدد من المعوقات الاخرى للاستثمار في لبنان منها الاعباء البيروقراطية والفساد الاداري والافتقار الى الشفافية والمساءلة. وعبر وزير الاقتصاد اللبناني عن هذا الوضع بالقول ان هذه العوامل «تعرقل اقتصادا عرف تاريخيا بديناميكيته وقيادة القطاع الخاص».
ولهذه الاسباب وقعت وزارة الاقتصاد اللبنانية عقدا مع مؤسسة التمويل الدولية IFC قيمته 400 الف دولار لتبسيط وتسهيل الاجراءات القانونية والادارية المتعلقة بالقطاع الخاص، خصوصا للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم. وبموجب هذا الاتفاق قامت وزارة الاقتصاد اللبنانية بإعادة هيكلة شاملة لإجراءات تسجيل الشركات الخاصة بهدف تخفيف الكلفة وتسريع انجاز المعاملات.
كما قامت وزارة الاقتصاد اللبنانية بالتعاون مع الاتحاد الأوروبي بتنفيذ برنامج متكامل لدعم المؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم يشمل وضع إطار عمل قانوني وتنظيمي متكامل يسمح لهذه المؤسسات، بتعزيز فرص العمل الخاصة بها. كما بدأ العمل على تبسيط المعاملات الادارية للمواطنين وتطبيق اجراءات حماية الملكية الفكرية.
كما قررت الوزارة تقليص الفترة الزمنية للانتهاء من تسجيل المعاملات من 17 يوما الى يومين فقط. واعلنت الوزارة ايضا انها بصدد إلغاء كل المستندات غير الضرورية المطلوبة في المعاملات الادارية، وتوحيد المستندات المطلوبة للحد من التكرار، فضلا عن توفير هذه المستندات على الإنترنت لتسهيل الحصول على المعلومات والاستمارات في أي وقت ومن اي مكان. وتدرس الوزارة إمكانية اللجوء إلى وسائل مختلفة لتسديد الرسوم عبر المصارف التجارية، لاختصار عدد الزيارات المطلوبة الى وزارة المالية لتسريع المعاملات.
وتنتظر عدة جهات دولية نتائج هذه الجهود خلال العام الجاري. واذا تحقق القسم الاكبر منها فإن لبنان يمكن ان يحقق انجازا اقتصاديا مرموقا بداية من عام 2007، خصوصا في مجال الاستثمار العقاري الدولي.
الموقف في البرازيل حاليا اصعب من عدة جوانب عنه في لبنان، حيث معدلات الفائدة لا تقل عن 17% وحيث التضخم اعلى من ذلك. ولكن ما يهم خبراء العقار ليس الوضع الحالي وانما ما سوف يكون عليه بعد عام. في البرازيل تتجه الفوائد ومعدل التضخم نحو الهبوط. واثار هذا اهتمام شركات العقار خصوصا في مناطق المدن المزدحمة مثل ساو باولو التي تحتاج الى استثمارات مكثفة لتطوير حزام المدينة المليء بالمناطق العشوائية.
وتقول مؤشرات السوق: ان البداية سوف تكون بالاستثمارات الاميركية التي تنتظر التوقيت المناسب، وتتبعها بعد ذلك الاستثمارات الاوروبية. من المتوقع ان ينعكس هذا الاهتمام على كل قطاعات العقار بما فيها القطاع التجاري والاسكان الشعبي، حيث حجم الطلب يفوق المتاح عدة اضعاف. وتقدر اوساط السوق حجم النقص الاسكاني في السوق البرازيلي بحوالي 6 ملايين وحدة عقارية.
وتطرح مدينة ساو باولو منطقة وسط المدينة للتطوير بعد عقود من الاهمال. وتم بالفعل نقل القطاعات المالية والتجارية من مركز المدينة استعدادا لتطويرها. وتشارك شركات القطاع الخاص بنسبة 70 % من المشاريع نظرا لافتقار الحكومة الى الامكانات المالية التي تمكنها من القيام بالمشروع منفردة. وتقدم المدينة ايضا فرصا جيدة للمستثمر الخاص حيث توجد وحدات عقارية سكنية في وسط المدينة ذات تصميمات جيدة اغفلتها فئات الطبقة المتوسطة منذ ان خرجت من وسط المدينة الى الضواحي في السبعينيات. وتبدأ الان موجات هجرة عكسية الى وسط المدينة بفضل استقرار الاسعار والقيمة الجيدة وفرص النمو الكبيرة.
أسواق أخرى: ما ينطبق على بيروت وساو باولو ينطبق ايضا على الكثير من الدول والمدن التي تقدم فرصا جيدة. في المنطقة العربية هناك اهتمام اوروبي من المستثمر الخاص بثلاث مناطق رئيسية هي المغرب وسياحل البحر الاحمر المصرية ودبي. من هذه المناطق تتقدم المغرب لعدة اسباب منها رخص الاسعار نسبيا وقربها الجغرافي من اوروبا واسلوبها المعماري المميز وحسن الضيافة المغربية واخيرا سهولة الاجراءات وفهمها اوروبيا لانها تجري على نموذج القانون الفرنسي.
السياحل المصرية تقدم ايضا فرصا رخيصة نسبية ولكن يعيبها نقص التسويق وضعف وسائل المواصلات المباشر اليها مع استمرار سياسة الاحتكارات في مجال الطيران وقصر رحلات التشارتر على الافواج السياحية. اجراءات الشراء والتسجيل والتسهيلات المالية مازالت ايضا تحتاج الى الكثير من التبسيط وبعضا من الشفافية. ايضا بعض مناطق التعمير الجديدة ما زالت تفتقر الى الخدمات الاساسية.
اما في دبي فان الاسعار زحفت الى معدلات تعتقد مصادر السوق الغربية انها لا تقدم فرص نمو جيدة بل قد تتراجع. وتنصح مصادر السوق بالتريث في حالة دبي حتى يتضح رد فعل السوق على الاف الوحدات العقارية الجديدة التي يجري انشاؤها حاليا. كما تأمل هذه المصادر ان يتراجع نشاط المضاربة على العقارات التي لم تدخل السوق بعد. كما تطالب بتوضيح وضع المستثمرين الذين اشتروا عقاراتهم بملكية مشروطة قبل صدور قانون العقارات الجديد.
وفي كل الاحوال يمكن لدول عربية اخرى ان تفتح فرص الاستثمار العقاري، سواء للعرب او الاجانب، بتبسيط اجراءات نقل الملكية وتطبيق شفافية المعاملات وتنظيم الاطار القانوني لعمليات التمويل العقاري وضمان حماية الممتلكات في غياب اصحابها. فالطلب الاجنبي متاح ويبحث دوما عن اسواق عقارية ناشيءة، ولكن بيئة الاستثمار المحلي هي التي تحدد نسبة الضيافة لهذا الاستثمار الاجنبي بين الترحيب الحار في مناطق والطرد في مناطق اخرى.
ويبقى القول ان الدول التي فتحت مجال الاستثمار العقاري فيها لم تجد فيه سلبيات مماثلة للاستثمار في البورصة، فمجال المضاربة محدود والاستثمار معظمه للمدى البعيد كما ان تسييل مثل هذا الاستثمار يستغرق وقتا مما يساهم في دعم استقرار السوق. اما فوائده فهي متعدده وتشمل تنشيط الاقتصاد المحلي عن طريق عمليات التمويل العقاري وتشغيل الايدي العاملة ورفع القيمة العقارية المحلية ووضع الدولة نفسها على خريطة الاستثمار العقاري الدولي[/align]
ارجو انت تعجبكم جميعاااا :2ar:
